Zaak #SPP-2026-001 — Promotora Ejemplo, Costa Blanca

Samenvatting

Op 26 augustus 2024 tekende een Nederlandse koper de openbare escritura voor apartamento Proyecto Ejemplo in Urbanización Ejemplo, Costa Blanca () — gekocht van Promotora Ejemplo S.L. voor in totaal €200.000 (incl. IVA). De woning werd verkocht als terminada de obra met de contractuele belofte dat de architect een habitabilidad-certificaat zou afgeven als de Licencia de Primera Ocupación bij oplevering niet was verleend.

Eenentwintig maanden later is noch de Licencia de Primera Ocupación, noch het architect-certificaat geleverd. Op 21 april 2026 werd de stroomvoorziening afgesloten door de distributiebeheerder i-DE — wegens het ontbreken van een definitieve registratie van de aansluiting, die op zijn beurt afhangt van de LPO. De huurder is sindsdien ondergebracht in een hotel.

Partijen

Tijdlijn

Bewijsstukken op dossier

Documentatie ter ondersteuning van deze zaak is beschikbaar in twee vormen: geanonimiseerde openbare samenvattingen (hieronder) en volledige niet-geredigeerde originelen voor geautoriseerde advocaten via de afgeschermde zone.

Schade-berekening

Correspondentie — 28 mei 2026

Op 28 mei 2026 zijn twee formele brieven verzonden — één aan Promotora Ejemplo en één aan de VVE-beheerder van de urbanización. Hieronder volgen ze integraal; persoonlijke gegevens (naam, NIF, volledig leveringsadres) zijn in deze publieke versie geanonimiseerd. Originelen zijn voor advocaten beschikbaar via de restricted lawyer zone. De brieven zijn in het Engels verzonden; onderstaande tekst is een trouwe Nederlandse vertaling voor het dossier.

Brief 1 — Aan Promotora Ejemplo

Titular en NIF: [geredacteerd] · Leveringsadres: [geredacteerd]

Geachte heer/mevrouw,

Zoals ik eerder heb aangegeven, ben ik helemaal klaar met deze gehele situatie en de aanhoudende chaos rond mijn pand. Ik heb erg lang geduld geprobeerd te bewaren, maar na meer dan twee jaar onopgeloste problemen en meer dan 35 dagen zonder elektriciteit voor mijn huurder zal ik nu alle mogelijke juridische en financiële stappen in deze zaak ten volle benutten.

De uitleg die mij recent is gegeven kan vandaag als volgt worden samengevat:

• De documentatie rond de elektriciteits­aansluiting was vanaf het begin onjuist.
• Niet alleen een elektricien maar ook een elektrotechnisch ingenieur moest worden ingeschakeld omdat Iberdrola aanvullende technische documentatie vereist.
• Het lijkt erop dat Promotora Ejemplo het dossier van de bouwstroom­aansluiting nooit correct heeft afgesloten.
• Als gevolg daarvan moet het proces vrijwel vanaf nul worden opgebouwd, alsof het een volledig nieuwe aansluiting betreft.
• Mij is bevestigd dat er nog een open expediente loopt tussen Promotora Ejemplo en Iberdrola.
• Mij is gemeld dat er dagelijks contact is met Iberdrola, de elektricien en de ingenieur om dit eindelijk op te lossen.

Daarnaast begrijp ik nu ook dat de habitabilidad/LPO-problematiek vermoedelijk gekoppeld is aan pergola's binnen de urbanización. Ik heb mijn eigen pergola direct verwijderd zodra ik wist dat dit van invloed kon zijn op de legalisatie of het habitabilidad-traject.

Wat ik niet accepteer is het idee dat ik afhankelijk zou blijven van problemen bij andere panden binnen de urbanización. Voor zover ik weet hoort de verantwoordelijkheid per blok of per individueel pand te worden afgehandeld. Bovendien zijn eigenaren nooit helder en formeel geïnformeerd dat pergola's niet zouden zijn toegestaan of dat ze ernstige gevolgen konden hebben voor het habitabilidad-certificaat en de nuts­aansluitingen.

Als pergola's illegaal waren of niet in lijn met de bouw­vergunning, dan had Promotora Ejemplo alle eigenaren jaren geleden naar behoren moeten informeren en de zaak professioneel en juridisch moeten coördineren en oplossen. In plaats daarvan worden eigenaren jaren later geconfronteerd met ernstige gevolgen, waaronder:

• onmogelijkheid om elektriciteits­contracten af te sluiten,
• problemen met het habitabilidad-certificaat,
• financiële schade,
• hotelkosten,
• huur­verliezen,
• stress,
• en juridische onzekerheid.

Op dit punt houd ik Promotora Ejemplo verantwoordelijk voor alle schade die uit deze situatie voortvloeit.

Ik verzoek daarom formeel om:

• een heldere schriftelijke toelichting op de huidige status van het expediente,
• bevestiging van de situatie rond het habitabilidad-certificaat / LPO,
• verheldering rondom de pergola-kwestie,
• en een realistisch tijdpad voor de volledige oplossing van deze kwesties.

U dient er rekening mee te houden dat ik momenteel alles online plaats en deze zaak maximaal aanpak met mijn advocaat — zie spanishpropertyproblems.com.

Met vriendelijke groet,
[Koper — naam geredacteerd]

Brief 2 — Aan VVE-beheerder (administracion@aflaglorieta.es)

Titular en NIF: [geredacteerd] · Leveringsadres: [geredacteerd]

Geachte heer/mevrouw,

Ik begrijp eerlijk gezegd de huidige situatie rond het habitabilidad-certificaat en de pergola's niet.

Voor zover ik weet, hoort de verantwoordelijkheid per blok of per individueel pand te worden afgehandeld. Het kan redelijkerwijs niet zo zijn dat ik afhankelijk blijf van problemen bij andere woningen waar ik geen invloed op heb.

Ik heb mijn eigen pergola direct verwijderd zodra ik wist dat dit het habitabilidad-traject kon raken.

Daarbij komt: nergens is duidelijk gecommuniceerd of formeel vastgelegd dat deze pergola's niet zouden zijn toegestaan of dat ze de legalisatie en het habitabilidad-certificaat van de panden negatief konden beïnvloeden.

Als deze kwestie de legaliteit en vergunningen van de urbanización raakt, hadden naar mijn mening alle eigenaren formeel moeten worden geïnformeerd en geïnstrueerd om de pergola's binnen een duidelijk tijdpad te verwijderen.

Op dit moment worden eigenaren jaren later geconfronteerd met ernstige gevolgen, waaronder problemen met elektriciteits­contracten en habitabilidad-certificaten, terwijl veel mensen vanaf het begin nooit naar behoren zijn geïnformeerd.

Kunt u daarom de volgende punten verhelderen:

• Of de kwestie per individueel pand of per blok/urbanización wordt afgehandeld.
• Of alle eigenaren formeel zijn geïnformeerd over de pergola's.
• Of er momenteel een gecoördineerd plan is om deze kwestie voor alle getroffen eigenaren op te lossen.
• Wat het verwachte tijdpad is voor de oplossing van deze kwesties.
• Wie momenteel optreedt als Presidente de la Comunidad.
• Of er notulen, officiële berichten of documentatie zijn over de pergola's en de habitabilidad/LPO-problematiek.

Ik stel een heldere uitleg op prijs, omdat deze situatie aanzienlijke financiële schade en onzekerheid veroorzaakt.

Met vriendelijke groet,
[Koper — naam geredacteerd]

Schikkingsstatus

Een formeel schikkingsvoorstel is uitgebracht aan Promotora Ejemplo. Het voorstel:

1. Vereist vrijgave van het CUPS-aansluitpunt voor directe contractering door de koper
2. Vereist schriftelijke verbintenis over de Licencia de Primera Ocupación-indiening en termijn
3. Schikt gedocumenteerde directe schade voor €25.000 (substantieel onder de berekende €50.000)
4. Vervalt automatisch 27 mei 2026 18:00 CET (48 uur vanaf maandag)
5. Omvat verwijdering van de openbare zaakpagina binnen 8 uur na uitvoering van de schikking

Bij uitblijven van schikking wordt het dossier overgedragen aan een Spaans advocatenkantoor in Alicante voor civielrechtelijke en — waar bewijs toelaat — strafrechtelijke procedures.

Reactie van Promotora Ejemplo — reactie-recht actief uitgenodigd